Наш новый дом. Микрорайон 1 мая. Новости. Знакомства. Договора. Стройка. Планировки квартир.

Вернуться   Форум жителей микрорайона «1 Мая» » // Общие вопросы микрорайона им. 1 мая » Эксплуатация и управление микрорайоном
Имя
Пароль
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Старый 26.10.2010, 22:50   #1
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

АЗБУКА ЖКХ

Битва за чердаки и подвалы
http://tsg-rf.ru/news_jkh/2669
15 сентября 2010
В наши времена подвалы, как и чердаки, жилых домов считаются большой ценностью. И по всей стране стоит крик жильцов: «Караул! У нас отнимают подвалы и чердаки!».
В самом деле. Процесс становления собственника жилья в новой России – долгий, мучительный и изобилующий неприятными деталями. Государство логично дает понять: господа, вы собственники квартир – найдите же силы, средства и способности, дабы позаботиться о домах. Люди не менее логично отвечают: мы бедны, разобщены и неорганизованны. А, кроме того, нас постоянно обирают.

Казалось бы, коль скоро государство желает иметь нормальных граждан – собственников, способных более-менее пристойно содержать жилой фонд, надо дать людям возможности по сбору дополнительных доходов. Прежде всего, от аренды нежилых помещений и придомовых территорий.

С точки зрения государства – да. А с точки зрения конкретного чиновника – нет. И история последних лет изобилует примерами того, как у людей сначала отбирают все, что может приносить хоть какую-то ренту, а потом готовятся выжать из них все соки за капремонт и содержание дома. Традиции этого «соковыжимательства» у советской и российской власти достаточно богатые.

Сюда же примыкает другое бедствие: варварское использование арендуемых помещений. Предприниматели и лавочники, многие из которых далеко не семи пядей во лбу, углубляют подвалы и ломают капитальные стены, создавая угрозу обрушения домов себе и жильцам на голову. А чиновник, сдавший этот подвал в аренду, рискует меньше всех – на голову ему никаких кирпичей не упадет, он совсем в другом месте сидит, да и контролировать все эти процессы ему наименее сподручно, даже при желании.

С тем большим удовольствием арендаторы запирают технические помещения на замки, блокируя жильцам и слесарям доступ к трубам, проводам и всяким распределительным щитам.
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Реклама
Старый 10.02.2011, 09:23   #2
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

АЗБУКА ЖКХ

Всероссийская политическая партия «ЕДИНАЯ РОССИЯ»
Государственная корпорация Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ)
Национальное объединение
саморегулируемых организаций, управляющих
недвижимостью (НОСО УН)

Выпустили брошюру АЗБУКА ЖКХ в вопросах и ответах.
Я буду в этой теме регулярно размещать материал из этого печатного издания. Сразу всю брошюру никто читать не будет. А постепенно, возможно, Вы ее прочтете.
Брошюра написана простым и понятным языком для каждого гражданина России.

Введение
Уважаемый читатель!

Уже шестой год действует Жилищный кодекс Российской Федерации, приняты основные законы и правила в соответствии с Жилищным кодексом, который регулирует основные вопросы по управлению, содержанию, ремонту многоквартирных домов и предоставлению коммунальных услуг. Согласно действующему законодательству только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (независимо от организационного статуса: гражданин, предприятие, муниципалитет, государство) совместно определяют способ управления многоквартирным домом, порядок использования прилегающей территории, перечень требующихся ремонтных работ в доме и их стоимость.
Изменившиеся условия в жилищной сфере породили огромный рост конкуренции за право управлять многоквартирным домом. Теоретически - это хорошая основа для формирования цивилизованного рынка управления многоквартирными домами. На практике - граждане столкнулись со всем многообразием положительных и негативных явлений процесса становления рыночных отношений в сфере управления жильем. Дальнейшее позитивное развитие предполагает выстраивание равноправного диалога между собственниками жилья и управляющими организациями. Подобный диалог возможен при наличии открытого информационного пространства. Чтобы собственнику жилья легче было ориентироваться в многообразии информации, в выборе способа управления и управляющих компаний и принятии решений по вопросам управления многоквартирным домом, предлагается настоящая брошюра, в которой приводятся ответы на основные вопросы, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ).
Для удобства мы разбили все вопросы на разделы. Таким образом, каждый раз, когда у вас, уважаемые читатели, возникнут вопросы о ЖКХ, вы, открыв нужный раздел, сможете узнать, как лучше поступить в той или иной ситуации.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Что нужно знать собственнику жилья?
Глава 2. Собственник и органы государственной власти и
местного самоуправления
Глава 3. Собственник и управляющая компания
Глава 4. Собственник и ТСЖ .
Глава 5. Собственник и ресурсоснабжение
Заключение
Приложение
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 09:34   #3
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

ГЛАВА 1
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ ЖИЛЬЯ?

Вопрос 1. Наша управляющая компания не может ответить на вопрос, какими законами регулируется управление многоквартирным домом?
Виктор Ковалев, г. Хабаровск

Вся система ЖКХ регулируется большим количеством документов, среди них: Конституция Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные акты и рекомендации федеральных ведомств, нормативные акты региональных органов власти и ведомств субъектов Российской Федерации, решения органов местного самоуправления. В приложении к данной брошюре мы указали основной перечень нормативных документов.
Основным же законом в жилищной сфере является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), который был принят в 2004 году и вступил в силу с 1 марта 2005 года. По своей структуре Жилищный кодекс состоит из 8 разделов, 14 глав, 165 статей.
Без знания Жилищного кодекса Российской Федерации невозможно разобраться в вопросах управления многоквартирным домом, не найти ответы на вопросы о том, кто и за что отвечает; как, кто и какие принимает решения; какая и кому принадлежит собственность в доме и т.п.

Вопрос 2. У меня квартира в моей собственности, а вот в чьей собственности дом - найти не могу. Помогите разобраться и ответьте на вопрос, кто может быть собственником многоквартирного дома?
Анатолий Волков, г. Пермь

Собственником многоквартирного дома являются собственники помещений в этом доме. Ими могут быть граждане, государство, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие полностью только одному собственнику, который сдает жилые и нежилые помещения внаем. Но все же в нашей стране в большей части многоквартирных домов собственников много, то есть отдельные помещения (жилые и нежилые) в доме принадлежат разным собственникам. И эти собственники совместно владеют общим имуществом в доме.

Вопрос 3. В нашем доме есть нежилое помещение, на основании этого его хозяин отказывается платить за содержание общего имущества. Вопрос: Жилищный кодекс распространяется только на жилые помещения в многоквартирном доме или его действие распространяется и на собственников нежилых помещений?
Артур Евдокимов, г. Рязань

Собственники нежилых помещений многоквартирного дома в части управления, содержания, ремонта общего имущества и его использования могут действовать строго в рамках жилищного законодательства и наравне с собственником жилых помещений оплачивать расходы по дому. Иного толкования нет.
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 09:40   #4
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 4. Третий год управляющая компания говорит, что проводит текущий ремонт водопроводных сетей в нашем доме и меняет по тридцать вентилей каждый год, а сколько всего этих вентилей в доме - не говорит. Очень хочу узнать, какие существуют документы на многоквартирный дом? Где их можно взять?
Наталья Бережная, г. Ставрополь

Многоквартирный дом - сложное инженерно-техническое сооружение. И документов на него достаточно много. К ним относятся технические документы, а также документы, связанные с вопросами управления домом. К сожалению, редко бывает, что существует и хранится весь комплект документов на многоквартирный дом.
Как правило, документы хранятся в управляющей компании. Но там хранятся лишь те документы, которые ей передала предыдущая компания. Нередко из всех документов в лучшем случае в наличии имеется только технический паспорт. Часть документов можно найти в архивах, часть документов может сохраниться в строительной компании. Поэтому собственникам стоит провести ревизию и определиться, какие документы необходимо восстановить и обновить, и поручить управляющей организации составить реестр документов, сопровождать их и хранить.

Вопрос 5. У нас в подвале дома есть дровяники, и один бизнесмен предлагает их купить. Некоторые собственники готовы продать. Имеет ли право собственник продать свою долю в общем имуществе дома?
Елена Корепанова, г. Глазов

Такого права у собственника нет. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ «Собственник помещения в много-квартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в
праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собст-
венности на общее имущество в многоквартирном
доме, а также совершать иные действия, влекущие
за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанное помещение».

Вопрос 6. Количество голосов на собрании определяется размером доли в общем имуществе. А как определяется доля собственника квартиры в общем имуществе дома?
Оксана Кириленко,
г. Самара

Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ
«Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Расчет делается таким образом: берете общую площадь своей квартиры (если квартира 100% принадлежит только вам), делите на общую площадь всех помещений дома и умножаете на 100%.
Пример. Общая площадь дома 3500 кв.м. Общая площадь вашей квартиры составляет 65 кв.м. Ваша доля в общем имуществе дома - 65:3500x100% = 1,86%.
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 09:41   #5
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 7. Раньше домом управлял исполком, а сейчас собственников в доме может оказаться много: муниципалитет, предприятия, предприниматели, граждане, в том числе и малолетние дети. Кто же будет решать, что в доме делать и как?
Владислав Самойлов, г. Киров

В ЖК РФ четко прописан порядок принятия решений по управлению общим имуществом. Главным органом управления домом является общее собрание собственников квартир и нежилых помещений дома. И как правильно замечено, собственников много, и независимо от их статуса все они имеют одинаковые права. Всех их отличает лишь количество голосов, которое зависит от площади помещений, находящейся в собственности каждого. Только за общим собранием собственников помещений остается право (ст. 44ЖК РФ):
«1) принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ре-монте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятия решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятия решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении
договоров на установку и эксплуатацию рекламных
конструкций, если для их установки и эксплуатации
предполагается использовать общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятия решений об определении лиц, ко-торые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбора способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
По пунктам 1, 2, 3, 3.1 решения считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. По остальным вопросам решения собрания правомочны, если за них проголосовало более пятидесяти процентов от числа участников собрания.
Муниципалитет (в прошлом исполком) и сегодня не остается в стороне. За ним остаются контрольные функции в пределах полномочий, кроме того,муниципалитет, как собственник части помещений в доме, заинтересован в эффективном управлении домом.

Вопрос 8. Подавляющим большинством собственников квартир в доме принято решение о продаже части земельного участка, а меньшинство собирается обращаться в суд. Можем ли мы продать часть общего имущества в многоквартирном доме?
Ольга Конюхова, г. Волгоград

Можете, если получено согласие всех собственников помещений в данном доме (п. Зет. 36 ЖК РФ). А если есть те, кто против такой продажи, даже если это один собственник, то нельзя, и надеемся, что суд это подтвердит.

Вопрос 9. Первый раз в жизни решился на переделку своей квартиры, хочу сделать это правильно, но без лишних формальностей. Есть ли какой-нибудь порядок перепланировки и реконструкции квартиры?
Илья Румянцев, г. Екатеринбург

Подробно об этом вам должны дать ответ в администрации вашего города (района). А как правильно и без лишней волокиты - написано в ЖК РФ. Этому вопросу посвящена четвертая глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Порядок переустройства и перепланировки помещений жестко регламентирован. Если появилось желание сделать перепланировку квартиры, нужно написать заявление и представить необходимые документы согласно ст. 26 ЖК РФ. Самовольство в таком деле недопустимо.
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 09:46   #6
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 10. Проводить собрание в доме - это право или обязанность собственников помещений дома?
Алена Вишневская, г. Курган

Участвовать в собрании, созывать собрание -это право собственника, а вот проводить ежегодные общие собрания собственников в доме - это ОБЯЗАННОСТЬ собственников.
П. 1 ст. 45 ЖК РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161ЖКРФ):
«1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников
жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией».

Вопрос 11. Кто имеет право созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома? Мне кажется, что в нашем доме собрание созывают все кому не лень.
Марина Нифантова, г. Орел

Инициировать проведение собрания может любой собственник квартиры или нежилого помещения или группа таких собственников в многоквартирном доме. Процедура проведения собраний детально прописана в ст. 45 ЖК РФ «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения
годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются
внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Вопрос 12. Мы приняли участие в собрании в заочной форме и сдали свои решения вовремя, а спустя несколько дней увидели протокол и узнали, что старались зря, не хватило кворума. Когда собрание собственников правомочно, при каких условиях?
Валерий Кротиков, г. Томск

П. 3 ст. 45 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 09:55   #7
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 13. Мы хотели принять участие в собрании по выбору управляющей компании, но нас не пустили на собрание, потому что мы не собственники. Могут ли участвовать в общем собрании собственников жильцы, проживающие в квартирах дома по найму?
Могут, но без права голоса или по доверенности.

Вопрос 14. Кто имеет право голосовать за собственника?
Александр Капин, г. Тольятти

Уполномоченные представители на основании доверенности или иных законных основаниях.

Вопрос 15. Управляющая компания раздала нам бюллетени для голосования и предложила проголосовать и завтра же сдать подписанные. А в бюллетене одиннадцать вопросов, и все серьезные. Мы за три дня ответили на них и попытались сдать их, но наши голоса не приняли в расчет, потому что поздно. За сколько дней до проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома должно быть объявлено о нем?
Андрей Коротких, г. Чебоксары

Не менее чем за 10 дней. Вопросы, касающиеся нашей собственности, всегда серьезны, и необдуманно на них отвечать не стоит. Законодатель определил минимальный срок на ответы.

Вопрос 16. У нас в подъезде появляются объявления о собраниях с куцым содержанием, только повестка дня. Кто-то или что-то определяют, какая информация должна быть в объявлении о проведении общего собрания в доме?
Альф и я Арсланова, г. Нижнекамск

В п. 5 ст. 45 ЖК РФ четко оговорены все требования: «В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания
в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Вопрос 17. Мы на доме провели собрание, а когда стали считать результаты голосования, возникли споры даже между инициаторами собрания. Как же правильно подсчитать голоса на общем собрании?
Максим Синявский, г. Красногорск.

В п. 3 ст. 48 ЖК РФ определено: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещении в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». При голосовании по следующим вопросам:
«1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме» решения считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, то есть доля голоса собственника-участника собрания всегда будет равна его доле в общем имуществе. В нашем примере - 1,86%.
По другим вопросам доля собственника-участника собрания пропорционально увеличивается на долю отсутствующих на собрании собственников, так решения принимаются большинством голосов от присутствующих на собрании.

Вопрос 18. В какой форме могут проводиться общие собрания собственников помещений многоквартирного дома?
Антон Бабошин, г. Каменск-Уральский

В двух формах: 1) в форме совместного присутствия собственников помещений и 2) путем проведения заочного голосования (п. 1 ст. 47ЖК РФ).
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 10:05   #8
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 19. За нашу жизнь, насыщенную политическими событиями, и развитой социализм, и перестройку, и суверенитет, и независимость собраний было очень много, но обычных, а не заочных. В чем заключается суть заочного голосования?
Роза Акубова, г. Стерлитамак

Собрать правомочные собрания больших многоквартирных домов всегда проблематично. Еще сложнее считать голоса «за», «против» и «воздержался» по каждому вопросу, так как подсчет голосов ведется не по поднятым рукам, а в зависимости от того, какую долю голосующий имеет в общем имуществе дома. Поэтому удобнее составить бюллетень с вопросами для голосования и вручить его каждому собственнику. В течение нескольких дней в спокойной обстановке каждый собственник примет свое решение и сдаст бюллетень организаторам собрания. В такой форме подсчитать голоса не составит особого труда. В случае спорных вопросов по принятым решениям можно посмотреть любой бюллетень и убедиться в правильности подсчета голосов.

Вопрос 20. Какими документами подтверждается право на голосование участника собрания собственников в многоквартирном доме?
Ульяна Квашнина, г. Калуга
Наличием паспорта (или иного документа, удостоверяющего личность) и документа, подтверждающего право собственности. Первый документ говорит, что на собрании присутствует именно этот гражданин, а второй - что именно он является собственником помещения в данном доме.

ГЛАВА 2
СОБСТВЕННИК И ОРГАНЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ
И МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Вопрос 21. Какова роль органов местного самоуправления в управлении многоквартирными домами на соответствующей территории? Лев Краснов, г. Сызрань
'" Органы местного самоуправления (ОМСУ) являются также собственниками жилых и нежилых помещений и поэтому должны надлежащим образом содержать свое имущество.
II. ОМСУ являются собственниками части помещений в многоквартирных домах. Здесь их роль такая же, как и любого гражданина-собственника.
Таковы же обязанности, права и ответственность.
III. В случае, если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, ОМСУ обязаны провести конкурс среди управляющих компаний на управление данным домом.
IV. Согласно ст. 165 ЖК РФ ОМСУ
«... 1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг».

Вопрос 22. Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома?
Вера Южанинова, г. Белово

В ст. 20 ЖК РФ прямо говорится о государственном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации».
Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В России действуют следующие контролирующие органы:
1) прокуратура,
2) государственная жилищная инспекция,
3) федеральная антимонопольная служба,
4) федеральная налоговая служба,
5) органы архитектурно-строительного надзора,
6) органы государственной санитарно-эпидемиологической службы,
7) органы технического надзора,
8) органы, осуществляющие государственный пожарный надзор и другие.
По всем не урегулированным спорам окончательное решение принимает суд.

ГЛАВА 3
СОБСТВЕННИК И УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Вопрос 23. Мне многое не нравится в деятельности компании, управляющей нашим домом, мои предложения реализовывать не хотят или вообще не рассматривают. Хотелось бы узнать, кому подчиняется управляющая компания?
Евгений Журавлев, г. Каменка

Управляющая компания - самостоятельное хозяйствующее юридическое лицо, и административного подчинения в виде вышестоящей организации у нее, как правило, нет. Контроль за деятельностью компании в рамках норм действующего законодательства осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления. А по исполнению условий договора управления многоквартирным домом контроль осуществляют собственники помещений такого дома. Если управляющая компания является членом саморегулируемой организации (СРО), то ее деятельность контролируется этой организацией. И любой собственник вправе написать свои претензии на управляющую компанию, члена СРО в исполнительный орган саморегулируемой организации. На основании полученной претензии проводится тщательная проверка управляющей компании по существу претензии, и в установленный срок дается ответ.

Вопрос 24. Мы стоим перед выбором управляющей компании. Какими критериями нам воспользоваться, выбирая управляющую компанию?
Сергей Иванов, г. Москва

Можно назвать несколько основных критериев выбора управляющей компании, которые позволят значительно застраховаться от ошибок. Необходимо:
1) тщательно изучить ее проект договора управления и сравнить с другими;
2) сравнить цену предложения с другими управляющими компаниями;
3) выяснить, является ли управляющая компания членом саморегулируемой организации, каков компенсационный фонд этой организации и какие стандарты управления действуют в ней;
4) ознакомиться с отзывами о компании от других собственников;
5) выяснить, застрахована ли деятельность компании;
6) выяснить, с какими подрядными организациями у нее есть договоры и профессиональный уровень таких подрядных организаций;
7) определить ее компетентность в вопросах управления;
8) запросить документы, подтверждающие наличие в ее штате специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты;
9) узнать ее финансовое состояние (отсутствие или наличие задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация; отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов);
1О) получить информацию об организации охраны труда и сертификации рабочих мест.
Важно помнить: нельзя покупаться на популистские дешевые обещания.

Вопрос 25. В какой срок управляющая компания обязана приступить к исполнению условий договора?
Ринат Мардамшин, г. Уфа

Управляющая компания приступает к исполнению своих обязательств в сроки, установленные в договоре управления. Если срок не установлен в договоре, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7. ст. 162 ЖК РФ).
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 10:10   #9
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 26. Договор управления хорошо анализировать, сравнивая с типовым договором. Существует ли единая форма договора управления многоквартирным домом?
Максим Денежкин, г. Ростов-на-Дону

Единой формы договора управления многоквартирным домом нет. Предлагаемые формы договоров управления носят лишь рекомендательный, информационный характер. Но в любом договоре должны быть определены существенные условия договора. Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:
«1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления».
Без данных условий договор может быть признан не заключенным.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для все:собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Вопрос 27. Жильцы нашего дома проголосовали за одну управляющую компанию, но до наступления даты начала ее работы выбрали другую. Первая компания, зная о новом решении, собирается приступить к работе. В какой момент считается, что договор управления многоквартирным домом (МКД) уже заключен?
Наталья Куницы на, г. Челябинск

Договор управления МКД следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым из собственников помещений в МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания.
При выборе способа управления домом управляющей компанией заключить договор управления с управляющей компанией - это обязанность собственников. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в соответствии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ, при заключении договора управления МКД уже с одним собственником помещения в доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору.

Вопрос 28. Мы хотим расторгнуть договор со своей управляющей компанией, так как она не исполняет своих обязательств по договору управления. Договор заключен сроком на пять лет. Но в договоре управления есть пункт, в котором сказано, что собственники не имеют права в одностороннем порядке расторгнуть договор в течение пяти лет. Как нам быть?
Сергей Леонтьев, г. Барнаул

Ничего страшного нет в том, что в вашем договоре есть такой «кабальный» пункт.
Ст. 450 ГК РФ предусматривает следующие основания расторжения договора:
1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором;
2) по решению суда;
3) по условиям, предусмотренным самим договором.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162ЖКРФ).
Договор расторгается в одностороннем порядке и в случае решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене способа управления многоквартирным домом.
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Старый 10.02.2011, 10:14   #10
НатаВ
Заблокирован
 
Регистрация: 06.07.2009
Сообщений: 4,914

Вопрос 29. Кто определяет состав коммунальных услуг и их цену?
Лилия Храмова, г. Новосибирск

Состав коммунальных услуг для собственников квартир конкретного дома зависит от того, какие коммунальные услуги возможно технически оказать. Цена на них устанавливается органами государственной власти и местного самоуправления.

Вопрос 30. Что включается в плату за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме и для жильцов по найму?
Владимир Шумков, г. Мурманск

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей и собственников конкретно определена ст. 154 ЖК РФ:
«1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».

Вопрос 31. Что включается в плату за коммунальные услуги для собственника помещений
в многоквартирном доме и для жильцов по найму?
Сергей Пономарев, г. Иркутск

В плату за коммунальные услуги включается: плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ст. 154 ЖК РФ).

Вопрос 32. Слышала, что с 2010 года налог на добавленную стоимость (НДС) 18 процентов за коммунальные услуги, за содержание и ремонт многоквартирного дома отменили. Но плата за жилье почему-то не уменьшилась на эти 18 процентов. Насколько это правомерно?
Елена Лошкарева, г. Тюмень

Вы правы, НДС на названные услуги отменили. Но далеко не все управляющие организации подпадали под такой налог. Если организация работала по упрощенной системе налогообложения, то на нее обязанность платить этот налог не распространялась. Поэтому отмена какого-либо налога необязательно приведет к уменьшению стоимости услуг и работ. Да и при заключении договора управления домом собственники утверждают перечень работ и их стоимость. А что входит в затраты - собственнику не важно. Важна сама величина платы.

Вопрос 33. В какие сроки управляющая организация обязана устранять недостатки в содержании общего имущества в доме, а также возникающие аварийные ситуации?
Подобные требования собственники и управляющая организация, как правило, прописывают в договоре управления. Поэтому при заключении договора необходимо обращать внимание на этот пункт.

Вопрос 34. Мы в доме сделали капитальный ремонт, в доме перестали рваться трубы и плавиться провода, но управляющая компания настаивает на размере платы, принятой муниципалитетом. Могут ли органы местного самоуправления устанавливать единый размер платы на содержание и текущий ремонт дома для всех домов с одинаковой степенью благоустройства?
Татьяна Рыбкина, г. Ижевск

Такие решения неправомерны. Техническое состояние домов всегда отличается, даже если они типовые и построены в одно и то же время. Желания и возможности собственников никогда не совпадают. Поэтому и количество, и стоимость работ и услуг на каждом конкретном доме будет всегда разная. Одинаковый размер платы - это верный признак того, что в таких домах не определен состав общего имущества и его техническое состояние, не определен перечень работ и услуг, периодичность их выполнения и исполнения, не определена стоимость за единицу измерения работ и услуг, а значит, не определена общая стоимость работ в год и в месяц в перерасчете на один квадратный метр жилой площади. Все это противоречит ст. 162 ЖК РФ.
К сожалению, в большинстве случаев и собственники, и управляющая компания при составлении договора управления многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на такие муниципальные тарифы. Подобные постановления носят популистский характер, вводят в заблуждение и собственников, и жителей по социальному найму, и товарищества собственников жилья (ТСЖ), и управляющие компании.

Вопрос 35. Как жители дома могут осуществлять контроль над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления?
Светлана Чуракова, г. Калининград

Порядок контроля прописывается в договоре управления. Другой вопрос - часто в таких договорах этот порядок не прописывается. Но даже и в таком случае управляющая компания! обязана предоставлять исчерпывающую информацию о своей деятельности по исполнению договора. Но правы те собственники и управляющие организации, которые подробно описывают все процедуры контроля по исполнению договора управления и формы отчета управляющей компании. При подобном подходе обеим сторонам договора понятно, в какие сроки, по какой форме предоставляется отчет. Это позволяет избегать бессмысленного конфликта и взаимного раздражения.

Вопрос 36. Мы подписали договор с управляющей организацией в прошлом году на срок три года. Можем ли мы сменить способ управления?
Татьяна Лазарева, г. Березники

Способ управления можно менять в любое время. Такое решение зависит только от самих собственников.
НатаВ вне форума   Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход

Часовой пояс GMT +4, время: 04:26.

Рейтинг@Mail.ru
Проект жителей микрорайона «1 Мая»
Вся информация на форуме принадлежит ее авторам.
При публикации данных с форума требуется ссылка на оригинал.
Администрация форума "1 Мая".

Генерация страницы 0.12858 секунды и 10 запросов